천정부지 집값 급락… 홍콩·싱가포르, 부동산 거품 꺼지나

72

[홍콩·싱가포르 부동산 시장]

– 싱가포르 집값 잡기 위해 총력
한국 DTI 같은 규제 도입하고 외국인 콘도 살 때 인지세 신설… 부동산 3년새 10% 가까이 하락
– 홍콩 부동산 7개월새 10% 하락
살인적 주거비 사회 문제되자 주택거래에 붙는 稅 대폭 올려… 15억 집 살 때 세금 40% 넘어
– “집값 하락 이어질 전망”
中 경기 둔화·美 금리 인상 겹쳐 부동산 시장 조정 오래갈 듯

싱가포르=최규민 특파원
▲ 싱가포르=최규민 특파원

싱가포르 중심부인 오차드 거리 바로 뒤편에 자리 잡은 아드모어3 콘도. 지하철역과 국제학교가 인접해 있고 단지 안에 수영장과 정원 등이 딸려 있는 이 고급 콘도는 2014년 말 완공된 지 1년 반이 됐는데도 여전히 빈집이 즐비하다. 부지 매입 후 5년 안에 분양을 마치지 못하면 정부에 수백만 싱가포르달러를 내고 분양 허가를 연장해야 하는 개발사는 울며 겨자 먹기로 최근 이 콘도의 분양가를 평(3.3㎡)당 12만싱가포르달러(약 1억500만원) 선에서 9만5000싱가포르달러(약 8200만원) 선으로 20% 이상 인하했다. 비슷한 사정에 처한 다른 콘도들도 분양가를 깎아주거나 골프장 회원권을 얹어주는 등의 방법으로 미분양 물량을 처리하기 위해 골머리를 앓고 있다. 30평형짜리 한 채에 10억~20억원 하는 신축 콘도가 불티나게 팔려나갔던 2~3년 전과는 완전히 딴판이다.

홍콩도 부동산 가격이 지난해 9월 이후 갑자기 급락세로 돌아서 지난 7개월 사이 10% 이상 떨어졌고 거래도 뚝 끊겼다. 부동산 시장이 얼어붙자 홍콩과 싱가포르의 부동산 개발업자들은 부동산 규제를 풀어달라고 아우성이지만, 부동산 가격 폭등으로 심각한 민심 이반을 경험했던 양국 정부는 강경한 태도를 굽히지 않고 있다. 여기에 중국의 경기 둔화와 미국의 금리 인상 등이 겹치면서 부동산 시장의 조정은 장기화될 전망이다.

거품 꺼지는 싱가포르·홍콩 부동산 시장

주요 도시별 소득 대비 주택 가격

2003년 이후 싱가포르 부동산 시장은 글로벌 금융위기 직후를 빼고는 장기 호황을 누리며 가격이 두 배 가까이 올랐다. 꾸준한 경제성장과 적극적인 이민 정책으로 인한 인구 증가, 중국인들의 싱가포르 투자 열기, 저금리 등이 복합적으로 작용한 결과다. 부동산 가격이 급등하면서 부동산 회사들과 발 빠른 일부 투자자들은 큰돈을 벌었지만, 대부분의 서민과 중산층의 소외감은 팽배해졌다. 국민의 불만이 정부로 향하면서 집권 여당인 국민행동당(PAP)은 2011년과 2015년 총선에서 잇따라 고전했다.

그러자 싱가포르 정부는 2013년부터 집값을 잡기 위해 가능한 모든 수단을 동원했다. 인구 증가를 막기 위해 이민의 문호를 크게 좁혔고, 한국의 DTI(총부채상환비율)와 비슷한 규제를 도입해 채무 상환액이 월소득의 60%를 넘지 못하도록 대출을 조였다. 또 외국인에 대해서는 콘도를 구입할 때 주택 가격의 15%에 해당하는 인지세를 신설했다. 고급 콘도의 주요 고객인 외국인 입장에서는 가격 부담이 크게 높아진 셈이다.

이런 조치들로 인해 계약금만 걸고 분양을 받은 뒤 월세를 받아 대출을 갚는 방식의 부동산 투기가 위축돼 싱가포르의 부동산 가격은 2013년 9월 이후 10% 가까이 하락했다. 하지만 다른 나라와 비교하면 싱가포르의 부동산 가격은 여전히 입이 벌어질 정도다. 시내 중심부가 아니더라도 방 두 개짜리 20평형 콘도 매매가격이 우리 돈으로 10억원 안팎에 이르고, 월세도 200만원을 쉽게 넘는다. 이 때문에 독신자 중에는 남의 집 방 한 칸에 세들어 사는 경우도 많다. 중국 출신으로 싱가포르에서 대학을 졸업하고 직장에 다니는 이링씨는 “월급이 3000달러쯤 되는데 방 한 칸 월세로 1000달러를 내고 생활비를 쓰면 남는 게 하나도 없다”고 말했다.

그래도 싱가포르는 홍콩에 비하면 주거 사정이 한결 나은 편이다. 싱가포르 주택시장은 크게 HDB라는 서민용 아파트와 콘도 또는 주택이라는 고급 주거지로 양분돼 있고, HDB는 원칙적으로 시민권이나 영주권을 가진 사람만 분양받거나 입주할 수 있다. 주거 시설은 콘도에 비해 떨어지지만 HDB 가격을 정부가 통제하기 때문에 싱가포르 서민들은 비슷한 지역이라도 콘도보다 2분의 1 또는 3분의 1 가격에 내 집 장만이 가능하다.

이에 비해 홍콩은 지난 10여년간 집값이 4배 가까이 폭등하면서 주거 문제가 인권 침해 수준에 이르렀다. 홍콩섬에서는 화장실과 주방이 딸려 있는 23㎡(약 7평)짜리 원룸의 월세가 200만원을 쉽게 넘고, 보통 사람이 90㎡(약 27평)짜리 아파트 한 채를 사려면 무려 37년이 걸린다. 작년 연말에는 홍콩섬에 있는 고급 아파트가 평당 5억5000만원에 거래되기도 했다. 주거비 부담이 워낙 심하다 보니 철망으로 엮은 닭장집이나 방 하나를 여러 개로 쪼갠 칸막이방에서 사는 인구가 20만명이 넘는다.

싱가포르 클라크 퀘이에 주거용·상업용 빌딩이 가득 들어차 있다.
▲ 싱가포르 클라크 퀘이에 주거용·상업용 빌딩이 가득 들어차 있다. 2003년 이후 싱가포르 부동산 시장은 장기 호황을 누리며 가격이 두 배 가까이 올랐지만, 정부가‘집값 잡기’에 나서면서 부동산 가격이 2013년 9월 이후 10% 가까이 급락했다. /블룸버그

살인적인 주거비와 자산 불평등 심화는 정부에 대한 불만과 잦은 시위로 이어지고 있다. 부동산 가격 억제가 최대 과제가 된 홍콩 정부는 주택 거래에 붙는 세금을 대폭 올렸다. 그 결과 2010년에는 1000만 홍콩달러(약 15억원)짜리 집을 살 때 3.75%의 취득세만 내면 됐으나 현재는 취득세와 양도세, 외국인 인지세 등을 합쳐 40%가 넘는다. 또 LTV(주택담보대출비율) 제도를 도입해 총대출액이 주택 가격의 50%를 넘지 못하도록 했다. 각종 규제들이 2010년 이후 차례로 도입됐을 때도 홍콩 부동산 시장은 이를 비웃듯 몇 년간 더 천정부지로 치솟았지만, 중국과 홍콩의 경기 둔화, 미국의 금리 인상, 투기 심리 위축 등이 겹치면서 지난해 9월 이후 부동산 거품이 꺼지기 시작했다.

“10~20% 가격 더 빠질 것” 전망

전문가들은 싱가포르와 홍콩의 부동산 투자 심리가 위축된 데다 경제 사정도 좋지 않아 부동산 시장의 조정이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 특히 홍콩은 가격 상승이 그동안 워낙 가팔랐기 때문에 조정폭도 그만큼 클 것이라는 전망이다. 골드만삭스는 홍콩 부동산 가격이 내후년까지 20% 더 떨어질 것으로 예상했다. 사정이 이렇게 되자 홍콩 최고 갑부인 리카싱(李嘉誠) 청쿵(長江)그룹 회장의 선견지명도 새삼 주목받고 있다. 리 회장은 지난해 4월 회사가 보유하고 있던 아파트 740채를 시세보다 20% 싼 가격에 한꺼번에 매각하는 등 지난 2~3년간 중국 본토와 홍콩에 보유 중이던 부동산을 대거 처분했다.

하지만 일부 갑부는 시장 상황에 아랑곳 않고 고가의 부동산을 사들이고 있다. 홍콩의 카지노 재벌 스탠리 호가 소유한 부동산 회사 순탁 홀딩스는 지난달 싱가포르 중심부의 오래된 저택을 1억4500만싱가포르달러(1254억원)에 구매했다. 홍콩의 부동산 재벌인 천홍티엔은 지난주 홍콩 중심부에 있는 대저택을 21억홍콩달러(3175억원)에 구입해 사상 최고가 기록을 경신한 뒤 “작년에 샀던 3억8000만홍콩달러짜리 집이 가족들이 살기에 너무 좁아서 샀다”고 말했다.